مراحل الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

وکیل ایرانی در ترکیه
سرمایه گذاری در ترکیه و راه های گرفتن اقامت در ترکیه
دی ۲, ۱۳۹۸
تعرفه دموراژ کانتینر
تعریف دموراژ و تعرفه دموراژ کانتینر
دی ۸, ۱۳۹۸
Show all

مراحل الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

مراحل الزام به تنظیم سند رسمی

مراحل الزام به تنظیم سند رسمی

نحوه الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک خریداران را با مشکل مواجه میکند، خودداری فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که غالبا فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت نموده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود خودداری میکند.

هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی مشخص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است.

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.

در نهایت هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (بر خلاف تعهد) نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.

نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.

بنابراین تسلیم مبیع (ملک فروخته شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.

 

مراحل الزام به تنظیم سند رسمی

مراحل الزام به تنظیم سند رسمی

 

 

نكات مهم در دعوای الزام به تنظيم سند رسمی

 

  1. در دعواي الزام به تنظيم سند رسمي، حكم الزام به تنظيم سند رسمي در نهايت بر عليه مالك رسمي ملك صادر مي گردد و اگر فردي غير از مالك رسمي ملك، متعهد به تنظيم سند رسمي ملك شده باشد، آن شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تأخير در انجام تعهد، مسئول خواهد بود.
  2. اگر ملك در رهن باشد و قرارداد رهني قبل از فروش ملك باشد در اينصورت بايد ابتدا ملك از رهن خارج شود و سپس الزام به تنظيم سند رسمي صورت بگيرد.
  3. اگر مقدمات صدور سند مثل پايان كار و صورت مجلس تفكيكي در هنگام ارائه دادخواست آماده نباشد، بهتر است كه علاوه بر الزام خوانده بر تنظيم سند، الزام او نسبت به ساير تعهدات نيز از دادگاه خواسته شود.
  4. اگر ملك در بازداشت باشد، دعواي الزام به تنظيم سند رسمي رد خواهد شد.
  5. اگر مالك رسمي ملك بعد از امضاي مبايعه نامه، ملك را در رهن قرار داده باشد، خريدار بايد ضمن دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي، خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهني را تقديم دادگاه نمايد.
  6. خواهان مي تواند براي جلوگيري از نقل و انتقال ملك توسط مالك رسمي، درخواست دستور موقت مبني بر منع نقل و انتقال را از دادگاه رسيدگي كننده بخواهد. صدور دستور موقت مستلزم پرداخت مبلغي معمولاً ١٠ درصد ارزش ملك بعنوان خسارت احتمالي است. پس از صدور رأي به نفع خواهان و قطعيت رأي، خسارت احتمالي به خواهان برگردانده ميشود.
  7. در صورتي كه بعد از صدور رأي به الزام به تنظيم سند رسمي توسط دادگاه، به هر دليلي امكان الزام مالك به تنظيم سند رسمي وجود نداشته باشد، خريدار مي تواند قرارداد خود را فسخ نمايد.
  8. اگر در قرارداد فروش ملك، زمان مشخصي براي تنظيم سند رسمي تعيين نگرديده باشد، اصل بر فوري بودن انتقال است. در اين حالت بهتر است كه در ابتدا خريدار با ارسال اظهارنامه از مالك رسمي بخواهد كه سند ملك را به نام او منتقل نمايد.
  9. اگر خريدار به هر دليلي مبايعه نامه خريد ملك را نداشته باشد، مي تواند ضمن دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي، دادخواست اثبات وقوع بيع را نيز مطرح نمايد.
  10. دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي فقط نسبت به املاك ثبت شده قابل رسيدگي است و نسبت به املاك ثبت نشده ابتدا بايد دادخواست اثبات مالكيترا مطرح نمود.
  11. محكوميت خوانده به تنظيم سند رسمي، مستلزم پرداخت ثَمَن (پول) از سوي خريدار نيست.
  12. در دعوای الزام به تنظيم سند رسمی، اولين اقدام دادگاه رسيدگی كننده، اخذ استعلام از اداره ثبت در خصوص آخرين وضعيت ثبتی ملک می باشد و اگر نام مالکِ ملک بعنوان خوانده در دادخواست قيد نشده باشد و يا ملک در رهن و يا بازداشت باشد، دادگاه وارد رسيدگی نمی شود و پرونده را مختومه می نمايد.
  13. اگر مالك رسمی ملک فوت كرده باشد، بايد دادخواست الزام به تنظيم سند رسمی به طرفيت وراث او مطرح گردد.
  14. در دادخواست الزام به تنظيم سند رسمی، بايد مشخصات ملک بصورت دقيق اعم از پلاک ثبتي، آدرس و … قيد گردد.
  15. دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول، قبل از تنظیم سند رسمی به نام خواهان و بدون تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع ندارد.
  16. وجود مشکلات ثبتی و موانع برای اخذ پایان کار عذر موجه جهت رفع مسئولیت نسبت به پرداخت خسارت تأخیر انجام تعهد محسوب نمی‌گردد لذا ضمن الزام به تنظیم سند رسمی، حکم به پرداخت خسارت تأخیر انجام تعهد می‌شود.
  17. اگر خواسته‌ی اولیه خواهان، الزام به تنظیم سند رسمی باشد و در خلال رسیدگی مشخص شود که ملک توسط طلبکاران بازداشت شده است، امکان افزایش خواسته الزام خوانده به رفع موانع تنظیم سند رسمی به خواسته اولیه وجود دارد.
  18. دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و تهیه صورت‌مجلس تفکیکی و پایان‌کار، دو دعوی مستقل نیستند؛ بلکه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوی اصلی و دعوی اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و پایان‌کار مقدمه آن است که هر دو دعوی باید با هم طرح شود؛ چون اگر دعوی مقدمه‌ای بدون طرح دعوی اصلی مطرح شود، ممکن است بعدها دادگاه نتواند آن را با دعوی اصلی یعنی تنظیم سند رسمی جمع نماید. بنابراین دعوی مقدمه‌ای به تنهایی مورد پذیرش واقع نمی‌شود.
  19. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صرف مرهونه بودن ملک مانع تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نبوده و بر مبنی قاعده وجوب مقدمه واجب، فک رهن از تکالیف مقدماتی بایع نسبت به تنظیم سند رسمی است.