الزام به تنظیم سند رسمی

وکیل تنظیم قرارداد در شمال تهران
بهمن ۸, ۱۳۹۸
تنظیم قرارداد رسمی
بهمن ۲۹, ۱۳۹۸
Show all

الزام به تنظیم سند رسمی

وکیل ا‌لزام به تنظیم سند رسمی

در بسیاری از موارد پیش می آید که فروشندگان با وجود دریافت بخش اعظمی از ثمن معامله نسبت به مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند رسمی برای خریدار، امتناع می ورزند که بعضا این امتناع به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، می باشد.

منظور از سند رسمی چیست؟

قانون مدنی، سند رسمی را این گونه تعریف می کند : ” اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند ، رسمی است ” .

در چه معاملاتی سند رسمی لازم است؟

قانون ثبت اسناد و املاک به این سوال به خوبی در مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ پاسخ داده است

مطابق ماده ۲۲ این قانون:” همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید  دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌ منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.” مالک شناختن خریدار پس از تنظیم قولنامه به این معنا نیست که فروشنده الزامی به تنظیم سند رسمی در دفترخانه ندارد زیرا طبق ماده ۴۶ قانون ثبت، تنظیم سند رسمی برای املاک، الزامی است.

این ماده به شرح زیر است:

ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:

۱) کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲) کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

‌ماده ۴۷ – در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و
وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱) کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲) صلحنامه و هبه‌نامه و شرکت‌نامه.

‌ماده ۴۸ – سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

الزام به تنظیم سند رسمی در املاک

غالباً در مبایعه نامه طرفین زمان تنظیم سند رسمی و دفتر خانه مورد نظر را تعیین می کنند و فروشنده متعهد به اماده کردن مقدمات تنظیم سند می‌شود در مقابل خریدار نیز متعهد به پرداخت تتمه ثمن میگردد مطابق ماده ۲۲۰ قانون مدنی  عقود نه تنها متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌کند بلکه متعاملین به همه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود نیز ملزم می گردند بنابراین حتی اگر تعهدی مبنی بر تنظیم سند بر ذمه فروشنده در مبایعه نامه ذکر نشده باشد فروشنده برابر قانون مدنی مکلف به تنظیم سند و انجام الزامات عرفی فروش می باشد اما  اتفاقی که درعمل می‌افتد این است که بنا به دلایلی از جمله اختلاف در قیمت اختلاف در شرایط فروش عدم انجام تعهد از طرف یکی از طرفین یا دلایل دیگر فروشنده از تنظیم سند سرباز می زند و این تخلف قراردادی مقدمه‌ای می‌شود برای اینکه متضرر از قرارداد یعنی فروشنده به دنبال الزام قانونی فروشنده به تنظیم سند شود که در این روند خریدار دعوای الزام به تنظیم سند رسمی  را مطرح می کند

دادگاه برای اقدام جهت الزام فرد به تنظیم سند باید موارد زیر را احراز کند:

  • مالکیت خوانده از طریق استعلام ثبتی
  • مالکیت بر تبعات ملک یا مال مورد فروش مانند تلفن که برای استعلام مالکیت خوانده بر آن نیاز به استعلام از مخابرات است.
  • پیش پرداخت توسط خریدار. لازم است پس از احراز پیش پرداخت، بابت خرید مورد معامله، مابقی ثمن که هنوز پرداخت نشده به طور دقیق محاسبه و در حکم دادگاه، قید شود.
  • اینکه اساسا معامله و قراردادی در کار بوده یا نه. این موضوع از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود و سایر شواهد قابل کشف است. ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین همگی می توانند قاضی را در کشف حقیقت یاری کنند.
  • هویت فروشنده و خریدار باید به طور موثق استعلام و احراز گردد. در صورت فوت هریک از طرفین لازم است هویت ورثه آن ها با ملاحظه انحصار وراثت معین شود.

نمونه متن الزام به تنظیم سند رسمی:

ریاست محترم دادگاه های عمومی …

با سلام

احترامااینجانب خواهان آقای ………. مراتب ذیل را به عرض می رسانم

۱-     به موجب مبایعه نامه شماره …….. مورخ …………. دارای کد رهگیری ……………….. شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش … حوزه ثبتی شرق به مساحت ……….. متر مربع واقع در …………………………………… به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره ۴ را از خوانده آقای ………….. با ولایت قهری آقای ……… خریداری نموده است.

۲-     به موجب بند ۴-۱ مبایعه نامه مذکور طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند رسمی مورخ ……… بر دفتر اسناد رسمی شماره …… حاضر شوند ولی متاسفانه خوانده محترم به موجب گواهی عدم حضور شماره …… مورخ ……….. در دفترخانه مزبور حاضر نگردید و تا کنون هیچ گونه اقدامی در خصوص تنظیم سند رسمی به نام موکل به عمل نیاورده است.

۳-       به موجب تبصره دوم ماده سه و بند ۵-۱ ماده ۵ مبایعه نامه موصوف فروشنده متعهد و ملتزم گردید مورد معامله را در تاریخ …………… تسلیم خریدار نماید ولی متاسفانه از ایفای تعهد خویش در این خصوص نیز امتناع ورزیده است.

۴-       به موجب بند ۶-۷ از ماده ۶ مبایعه نامه مذکور فروشنده متعهد و ملتزم گردید در صورت عدم اجرای تعهد مندرج در بند پیش گفته (۵-۱) به ازای هر روز تاخیر مبلغ ……….. هزار ریال (معادل ……….. تومان) به عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد به اینجانب بپردازد.

علی ایحال با توجه به موارد مذکور در فوق تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خواندگان بر:

۱- حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش … حوزه ثبتی …….. به مساحت ……………. متر مربع واقع در…………………………………… به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره ۴ به نام موکل.

۳-     محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ یکصد میلیون تومان بابت تخلف از انجام تعهد موضوع ماده ۹ مبایعه نامه موصوف.

۴-     محکومیت خواندگان به پرداخت وجه التزام مندرج در بند ۶-۷ مبایعه نامه مذکور بابت تاخیر در انجام تعهد از تاریخ …………… تا زمان اجرای حکم.

محل امضاء