مبایعه نامه یکی از واژه‌های پرکاربردی است که استفاده بیشتری در زندگی روزمره ما دارد و از جمله قراردادهای مهمی است که باید بین فروشنده و خریدار بسته شود. در این حالت فروشنده چیزی را به خریدار می‌فروشد و در ازای خرید آن از خریدار پولی دریافت می‌کند.
هر دو نفر هم خریدار و هم فروشنده موظف هستند تا اقدام به عقد این قرارداد کنند. در غیر این صورت هر دو مجرم بوده و عواقب جبران ناپذیری در پی خواهند داشت. پس بهتر است تا قبل از انجام کاری، در مورد آن اطلاعاتی به دست بیاورید تا دچار اشتباه نشده و جرمی انجام نداده باشید. در ادامه این مقاله به مطالب بیشتری در این مورد خواهیم پرداخت.
با ما همراه باشید
مبایعه نامه املاک چیست؟
یکی از خرید و فروش‌هایی که توانسته تا امروزه به محبوبیت بسیاری برسد، بازار خرید و فروش ملک و مسکن است که درنهایت به مبایعه نامه املاک خواهد رسید. امروزه املاک توانسته تا با جذابیت خود غوغا کرده و نظر افراد بسیاری را جلب نماید. هر یک از بازی‌ها یکسری قوانین خاصی دارند که قبلا باید با آن آشنایی داشته باشید.
مبایعه نامه املاک نیز عبارتی است که ممکن است در خرید و فروش املاک زیاد به گوشتان خورده باشد؛ چرا که در هنگام میسر بودن تمامی شرایط عقد قرارداد خواهد شد. در زبانی ساده می‌توان گفت این مبایعه املاک زمانی عقد خواهد شد که تمامی شرایط و ذوابط ذکر شده در آن، انجام شده و هیچ مشکلی در ثبت آن وجود نداشته باشد.
برای انجام امورات ملکی پیشنهاد می‌شود از طریق وکیل ملکی انجام شود و یا تحت نظر و مشاوره وکیل پایه یک دادگستری باشد تا قرارداد از نظر قانونی مورد تایید واقع شود.
مراحل امضای مبایعه نامه
پس از به توافق رسیدن افراد فروشنده و خریدار، دفتر املاکی آن را در سامانه مربوطه ثبت می‌کند و با اطلاعات و مشخصات داده شده به سامانه، شما باید منتظر تاییدیه از سوی سازمان باشید. پس از تاییدیه و ثبت اطلاعات کد رهگیری 13 رقمی برای فروشنده و خریدار ارسال می‌شود که با کمک از آن می‌توانید در سامانه استعلام ملک را بگیرید و از جزئیات و اطلاعات کامل آن آگاهی پیدا کنید.
پس از طی این مراحل، متن ارسال شده به وسیله سامانه املاک به دست مشاور املاک می‌رسد که باید از آن سه نسخه گرفته و چاپ شود و هر یک از آن ها نزد یکی از افراد باقی بماند.
نکته: به منظور بروز هرگونه مشکل و کلاهبرداری، روی هریک از این کاغذها کد رهگیری 13 رقمی و هولوگرام مخصوص آن نوشته شده که اجازه انجام هیچ‌گونه کلاهبرداری را به افراد نخواهد داد.
چه افرادی در عقد مبایعه نامه نقشی دارند؟
در این دسته از امور سه نوع فرد اعم از فوشنده، خریدار و املاکی دارای نقش بسزایی هستند که هریک باید قادر باشند تا وظایف خود را به درستی انجام دهند. به این طریق خواهند توانست تا قرارداد مطمئنی داشته و هیچ گونه نگرانی راجع به کلاهبرداری افراد سودجو نداشته باشند.
فروشنده در مبایعه نامه
بسیاری از نگرانی افراد فروشنده راجع به هزینه ملک خودشان است. شکل درست انجام عقد مبایعه نامه به این شکل است که خریدار حداقل سه چهارم میزان هزینه را پرداخت کند. این پرداخت می‌تواند به صورت‌های گوناگونی اعم از دریافت نقدی، چک و… انجام شود و رفته رفته شما را مالک اصلی ملک کند. در مقابل فروشنده نیز وظیفه دارد تا به تمامی شرایط نوشته شده عمل کند. تمامی قوانین و شرایط ذکر شده نیز جزو موارد حائز اهمیتی هستند که انجام و پیروی از آن‌ها اهمیت دارد.
خریدار در مبایعه نامه
خریدار هم فرد موظفی است که باید هم خریدار و هم فروشنده به تمامی شرایط قرارداد عمل کنند تا مشکلی برای هر یک از آن‌ها پیش نیاید. همچنین خریدار باید از فروشنده مدارکاتی از قبیل درست بودن معامله تحویل بگیرد تا به این کار مطمئن شود.
مشاور املاک در مبایعه نامه
این گروه نیز وظیفه دارد تا قرارداد بسته شده بین فروشنده و خریدار را در سامانه مربوطه ثبت کند. از این طریق مبلغی را نیز در مقابل انجام این کار دریافت خواهد کرد. در صورت عدم انجام آن، مشاور املاک نیز مجرم بوده و به عنوان مجرم شناخته شده است.
تفاوت مبایعه نامه با قولنامه
امروزه یکی از مسائلی که بسیاری از افراد با آن درگیر هستند، تفاوت مبایعه نامه با قولنامه است. برخی از افراد از تفاوت این دو مورد هیچ اطلاعاتی نداشته و اشتباها از آن‌ها به جای یکدیگر استفاده می‌کنند. به همین منظور باید قبل از اقدام به هرکاری راجع به آن اطلاعاتی داشته باشید تا در انجام آن دچار خطا و اشتباهی نشوید. باید گفت که مبایعه نامه با قولنامه تفاوت بسیاری دارد و این دو به هیچ وجه مثل یکدیگر نیستند. لازم به ذکر است که حتی نکات و تبلیغات حقوقی آن نیز با یکدیگر تفاوت‌های بسیاری دارد.
در زبانی ساده و روان تفاوت این دو مورد را می‌توان به این شکل گفت که قولنامه به معنای این است که اگر برخی از شرایط برای عقد قرارداد آماده نباشد، فروشنده و خریدار قول و قرارهای لازم را میان خود می‌گذارند و از قولنامه استفاده می‌کنند. مبایعه نامه نیز به این معناست که اگر کل مراحل خرید و فروش انجام شده و تمامی شرایط برای عقد قرارداد آماده شده باشد، خریدار و فروشنده با خیالی راحت می‌توانند قرارداد را ببندند.
با تکیه بر این اطلاعات، می‌توان فهمید که تفاوت مبایعه نامه و قولنامه با یکدیگر در انجام شرایط آن است که نقش بسزایی در عقد قرارداد دارد.
اجزای تشکیل دهنده مبایعه نامه
باید بدانید که برای عقد مبایعه نیاز به یکسری اجزایی دارید که بر اساس آن‌ها می‌توانید نوع کار خود را مشخص کنید. هیچ فرقی ندارد که از چه نوع مبایعه نامه‌ای قصد استفاده دارید، بلکه باید بدانید که تمامی انواع آن‌ها یکی بوده و نیاز به اجزای تشکیل دهنده دارند. در ادامه به معرفی برخی از اجزای تشکیل دهنده مبایعه نامه می‌پردازیم:
- مشخصات کلی و تکمیلی مختص فرد فروشنده و خریدار
- تعیین کردن موضوع و عنوان معامله
- برخورداری از قیمتی مشخص و مورد توافق
- شروطی اعم از شروط ضمن عقد
- برخورداری از تعهدات هر دو طرف
فسخ مبایعه نامه
گاهی اوقات بنا به دلایلی افراد مجبور به فسخ مبایعه نامه می‌شوند. باید بدانید که برای فسخ آن روش‌هایی وجود دارد و شما می‌توانید با تکیه بر این روش‌ها، فسخ مبایعه نامه را انجام دهید. همانطور که بیان شد در مبایعه تمامی جزئیات و شرایط به طور کامل و دقیق نوشته می‌شود و هر دو طرف موظف به اجرا و پیروی از آن‌ها هستند. در صورتی که هر یک از طرفین آن را رعایت یا پیروی نکرده باشد، معامله فسخ خواهد شد. پس بهتر است برای جلوگیری از فسخ آن به تمامی شرایط موجود در آن عمل کنید. به این طریق خواهید توانست جلوی فسخ آن را بگیرید.
البته لازم به ذکر است که در هر مبایعه نامه‌ای، شرایط فسخ نوشته می‌شود و می‌توانید از طریق آن از شرایط آگاهی پیدا کنید. به همین منظور می‌توانید با آگاهی از آن‌ها، فسخ را در دفاتر املاکی انجام دهید.
نکات حقوقی مبایعه
تنظیم مبایعه نامه میان فروشنده و خریدار یکی از مسائل مهم به شمار می‌رود. به این منظور شما باید قادر باشید تا در صورت خرید ملکی، بین خود و فروشنده مبایعه نامه‌ای عقد نمایید. یکسری نکات حقوقی وجود دارد که شما می‌توانید با استفاده از آن‌ها در نوشتن و امضای آن دقت زیادی داشته باشید. این نکات به شکل ذیل هستند:
- مدارک شناسایی هر دو طرف باید چک و بررسی شود تا بعدها مشکلاتی راجع به اطلاعات هویتی آن‌ها پیش نیاید.
- نحوه و شرایط پرداخت هزینه را مشخص کنید. باید نوع نقدی یا حتی چکی هزینه در مبایعه نامه ذکر شود.
- چه فروشنده باشید و چه خریدار، باید به مفاد و شرایط آگاه باشند و کاری خلاف آن انجام ندهند.
- قبل از امضای هرگونه قراردادی، ابتدا آن را به شکل کاملی مطالعه کنید تا از جزئیات آن آگاه شوید.
- اگر قصد خرید ملک وام دار را دارید، قبل از امضای مبایعه نامه، تمامی شرایط اعم از شرایط وام، نحوه پرداخت و… را به درستی در آن ذکر کنید.
سخن پایانی
همانطور که گفتیم مبایعه نامه قراردادی است که بین فروشنده و خریدار جهت فروش و خرید ملکی در برابر دریافت هزینه‌ای عقد می‌شود. دقت داشته باشید که مبایعه نامه با قولنامه تفاوت‌های زیادی دارد و تفاوت آن ها در اجرای شرایط آن است که نباید این دو را با یکدیگر اشتباه بگیرید. هر دوی آن‌ها در جای خود قادر به ثبت شرایط و مشخصات منحصر به فردی هستند.
همانطور که در مطالب بالا نیز گفتیم برای جلوگیری از بروز هرگونه مسائل و مشکلی، ابتدا قبل از امضای مبایعه نامه آن را به شکل کامل مطالعه نمایید. در صورت درست بودن تمامی شرایط می‌توانید آن را امضا کنید. دقت داشته باشید که باید حتما یک نسخه از آن را تهیه کرده و در نزد خود داشته باشید.
برای آشنا شدن با مسائل حقوقی و قوانین وضع شده آن ها در مباحث ملکی، حقوقی، کیفری، خانواده و… می‌توانید به صفحه اصلی سایت گروه حقوقی پرشیا در دفتر وکالت شمال تهران مراجعه کنید.
