فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع چه گونه انجام می‌شود؟ آیا فروش ملکی که دارای چند مالک می‌باشد امکان پذیر است؟ در این مطلب با تمامی نکات در خصوص ملک مشاع و انواع دعاوی ملک مشاع و نحوه فروش ملک مشاع آشنا می‌شوید.

به طور کلی در ابتدای امر، جزئیات و ارزش این دارایی ها توسط دادگاه و مراجع ذی صلاح بررسی می‌شود و به نسبت میزان سهمی که هر یک از مالکین دارند، سهم آن ها تقسیم می‌شود، با این کار هرکس می‌تواند برای سهم خود تصمیم بگیرد و اختیار ملک وی با نظر دیگر مالکین ملک مشاع نباشد.اگر مالکیت ملک به صورت رسمی در اختیار یک نفر باشد ولی ملک توسط فرد دیگری تصرف شده باشد باشد باید از طریق وکیل خلع ید تحت عنوان خلع ید ملک اقدام به طرح دادخواست کنید.

برای دعاوی ملکی مانند: فروش ملک مشاع، از طریق وکیل ملکی اقدام به بررسی و طرح دادخواست می‌شود. به دلیل این که املاک متناسب با ویژگی هایی که دارند به صورت یکسان تقسیم نمی‌شوند و با بررسی این شرایط به جهت احقاق حق طرفین به صورت عادلانه، تقسیم ملک مشاع را به 3روش انجام می‌دهند که با این روش ها به صورت کامل آشنا می‌شوید.

شرایطی که باعث تنوع این تقسیم بندی می‌شوند می‌توانند شرایط این املاک، موقعیت مکانی، موقیت جغرافیایی و دیگر موارد باشد که نحوه ارزش گذاری ملک را دستخوش تغییر می‌کنند. همه افرادی که قصد خرید، ساخت و یا فروش ملک مشاعی دارند باید این نکات را پیش از تنظیم قرارداد بدانند!!

با ما همراه باشید

ملک مشاع چیست؟

مشاع در معنای لغوی به معنی شریکی و مشترک و تقسیم نشده می‌باشد. ملک مشاع یعنی اینکه ملکی که تقسیم نشده باشد؛ یعنی چند نفر به صورت اشتراکی مالک یک دارایی هستند. این دارایی می‌‌تواند زمین، مغازه، خانه و دیگر مستغلات باشد.

اگر مال و دارایی هایی که به صورت مشاع هستند، ارزش مالی داشته باشند حد و حدود هر شخص به صورت جدا تعیین می‌شود. ولی اگر دارایی مشاع به نوعی باشد که تنها به صورت کلی ارزش داشته باشد؛ هر فرد به هر میزان سهمی که از دارایی دارد به همان درصد از ذره ذره آن دارایی شریک است.

برای درک بهتر آن می‌‌توان گفت شما در نظر بگیرید که مال 2 نفر در مالکیت یک خانه با یکدیگر شریک اند و هردو به یک اندازه یعنی 3 دانگ از خانه را صاحب هستند؛ این خانه به صورت کلی و یکجا ارزش دارد و هیچ کدام از طرفین نمی‌توانند بخش هایی از خانه را به عنوان سهم خود به صورت جداگانه و بدون رضایت شریک به فروش برساند.

پیشنهاد میکنیم مطلب قرارداد مشارکت در ساخت و نکات مهم آن را نیز مطالعه کنید.

فروش ملک مشاع

در جواب این سوال که آیا ملک مشاع قابلیت فروش دارد یا نه؟ فروش ملک مشاع اگر با رضایت مالکین باشد و طرفین همگی ار فروش آن راضی باشند و رضایت خود را به صورت کتبی تایید کنند و یا در زمان تنظیم قرارداد و ثبت سند هردو به عنوان مالک مهر و امضا کنند؛ از نظر قانونی مشکلی ندارد.

ولی اگر اقدام به فروش ملک مشاع  از طرف یکی از مالکین باشد و طرف مقابل به این قرارداد رضایت ندهد از نظر قانونی امکان پذیر نمی‌باشد. این بدین معنی است که حتی اگر یکی از طرفین سهم بیشتری از دیگری داشته باشد و بخواهد سه خود را به صورت جداگانه به فروش برساند، باز هم باید با رضایت شریک و دیگر مالک مال انجام شود.

جهت دریافت مشاوره حقوقی ملکی با وکیل ملکی در شمال تهران، می‌توانید با گروه حقوقی پرشیا در تماس باشید: تلفن : 26852793-021   /   همراه : 09122714725 آتش پیکر

انواع تقسیم ملک مشاع

مال مشاع از طریق سه روش زیر امکان تقسیم شدن و جداشدن برای هر یک از مالکین دارند، در ادامه با توضیح این 3 روش به صورت جدا آشنا می‌شوید. در صورت انجام شدن هریک از روش ها زیر مالکین می‌توانند برای مال خود به صورت جدا تصمیم گیری کنند. و بعد از تقسیم شدن دیگر نیاز به جلب رضایت و گرفتن از شریک خود برای فروش ملک مشاع نخواهد داشت.

دلیل آن این است که ملک از قالب مشاع خارج می‌شود و با تقسیم شدن آن افراد می‌توانند طبق خواسته ی خود مال را نگه دارند و یا برای فروش ملک مشاع خود اقدام کنند.

1. تقسیم به افراز
2. تقسیم به تعدیل
3. تقسیم به رد

 تقسیم به افراز ملک مشاع:

تقسیم به  افراز بعنی اینکه مالکین طی این تقسیم میزان مالکیتی که بر ملک و دارایی مشاع با شریک خود دارند را به همان میزان که سهم دارند از طرف مقابل جدا می‌کنند. به عنوان مثال اگر مغازه ای به صورت مشاع بین دو نفر باشد؛ این افراد می‌توانند طی تقسیم به افراز اقدام به فروش ملک مشاع خود کنند و یا طی خواسته ی خود و بدون نیاز به رضایت مالک دیگر برای سهم خود تصمیم بگیرد.

تقسیم بر فراز می‌تواند به صورت توافقی مابین طرفین باشد و یا به صورت اجبار توسط نهادهای قانونی تصمیم گیری و اجرای این نوع مشکلات انجام شود. این مراجع که معمولا دادگاه ها هستند می‌‌توانند یا به درخواست مالک دیگر و یا به دلایل قانونی اقدام به تقسیم ملک مابین طرفین کند. و یا اقدام به فروش ملک مشاعی که در دادخواست مطرح شده برای جبران خسارت و یا دلایل دیگر انجام دهد.

علت اینکه از اجبار برای تقسیم استفاده شود می‌تواند مخالفت فرد برای تقسیم باشد و از آنجایی که ملک مشاع برای تصمیم گیری نیاز به رضایت تمامی مالکین می‌باشد لذا فرد دیگر با این اوصاف هیچ تصمیمی برای ملک خود نمی‌تواند بگیرد.

پس با طرح دادخواست از طریق بهترین وکیل ملکی به دادگاه، اقدام به بررسی و تعیین تکلیف ملک خود می‌کند و در این موارد دادگاه ملک را با اجبار و بدون در نظر گرفتن نظر فرد دیگر تقسیم می‌کند تا فرد شاکی به مال ودارایی خود دست پیدا کند.

برای آشنا شدن با قوانین تقسیم به افراز در فروش ملک مشاع می‌توانید به صفحه وکالت در افراز ملک مشاع مراجعه کنید.

تقسیم به تعدیل ملک مشاع:

تقسیم به تعدیل در زمانی انجام می‌شود؛ که ارزش آن ملک و دارایی در نقاط مختلف یکسان نباشد. بدین ترتیب تقسیم زیر نظر کارشناسان ارزش گذاری و میزان سهم افراد به طوری که ارزش برابری داشته باشند تقسیم می‌شود.

به عنوان مثال: فرض کنید که یک قطعه زمین وجود دارد و دو نفر به صورت مشاع ملک را خریداری کرده اند و قسمتی از زمین در کنار اتوبان و یا در طرح ساخت ساز باشد و ارزش بیشتری نسبت به قسمت های دیگر زمین داشته باشد.

زمان تصمیم گیری هیچکدام از مالکین نمی‌توانند بدون رضایت طرف مقابل قسمت با ارزش زمین را درخواست کنند لذا قانون برای اجرای عدالت و برابر کردن ارزش اموال آن ها، اقدام تقسیم به تعدیل ملک مشاع می‌کند.

با توجه به تصمیم گیری کارشناسان و نظر مالکین می‌توانند یا زمین را بفروشند و متناسب با میزان مالکیت افراد، سهم آن را تقسیم کند. و یا این تقسیم به طوری باشد که به عنوان مثال: بخش بیشتری از قسمت کم ارزش زمین به یکی از مالکین و بخش با ارزش کم تری به دیگر مالک ارائه شود تا عدالت در ارزش دارایی افراد بوجود بیاید.

“مهم ترین نیاز برای تقسیم به تعدیل، بررسی و ارزش گذاری مال مشاع می‌باشد”

 تقسیم به رد ملک مشاع:

در بعضی از شرایط مانند تقسیم به تعدیل افزایش مساجت مال مشاع برای برابری ارزش دارایی و مالکیت افراد، مقدور نیست و برای برابر کردن میزان مالکیت آن ها نسبت به سهمی که دارند باید از خارج از این ملک مبلغ و یا دارایی دیگری وارد شود و به افرادی که در تقسیم سهم کمتری نسبت به بقیه مالکین دریافت کرده اند برسد، تا ارزش میزان مالکیت آن ها کاهش پیدا نکند.

موارد تقسیم به رد ملک:

1. به دیگر شریک های ملک مشاع به اندازه دارایی آن ها سهم نرسد
2. معادل سهمی که دارند از مال مشاع سهام خود را دریافت نکنند.
3. برای تقسیم به رد ارزیابی و قیمت گذاری انجام شده و سهم افراد به اندازه مالکیت آن ها ارزش گذاری نشده باشد.

اگر در شرایطی هیچ یک از راه حل هایی که به آن اشاره شد مشکل رها شدن ملک از قالب مشاع بودن را برطرف نکرد، باید با تنها راهی که وجود دارد؛ یعنی اقدام به فروش ملک مشاع، در مراجع قانونی مانند دادگاه و دادسراه ها.

برای آشنا شدن با جزئیات قوانین دقیقی که در مسائل تقسیم و فروش ملک مشاع وضع شده اند و تفاوت این نوع تقسیم ها با یکدیگر می‌توانید به صفحه تقسیم مال مشاع مراجعه کنید.

جهت دریافت مشاوره حقوقی ملکی با وکیل ملکی در شمال تهران، می‌توانید با گروه حقوقی پرشیا در تماس باشید: تلفن : 26852793-021   /   همراه : 09122714725 آتش پیکر

قانون فروش ملک مشاع

طبق ماده 4 قانون فروش ملک مشاع، که قانونگذار مقرر کرده است؛ اگر ملکی که به صورت مشاع وجود دارد به هیچ وجه امکان تقسیم به فراز در آن صادق نباشد، طبق در خواستی که هر یک از مالکین به جهت فروش ملک مشاع به دادگاه ارائه دهد، ملک مشترک به فروش خواهد رفت.

روند کار به این صورت است که دادگاه با بررسی صحت مشکل به متقاضی های فروش ملک مشاع مجوز برای اقدام به فروش می‌دهد و این افراد با توجه به مدارک خود و گواهی هایی که از دادگاه و درفتر ثبت اسناد مبنی بر تایید درخواست خود می‌باشد برای فروش توسط دادگاه اقدام ‌می‌کنند. دادگاه طی نامه ای حکم را به بخش اجرای به جهت انجام مزایده و فروش ملک ارسال می‌کند.

برای آشنایی بیشتر از مسائل ملکی می‌توانید با وکلای گروه حقوقی پرشیا در دفتر وکالت شمال تهران در تماس باشید.

الزام به تنظیم سند برای ملک مشاع

مرحله آخر فروش ملک مشاع و انتقال رسمی آن، حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی به جهت اخذ سند و تنظیم آن به صورت رسمی می‌باشد که معمولا فروشندگان به دلایل مختلفی مانند بالا رفتن قیمت ملک و عدم توانایی بر انجام تعهدات مانند: فک رهن از انجام آن خودداری می‌کنند در حالی که مبلغ زیادی از ثمن معامله را نیز دریافت کرده‌اند.

در ابتدا وقتی دو طرف قراردادی را منعقد می‌کنند زمان و تعهدات مشخصی را برای انجام آن تعیین می‌کنند مانند تسویه خریدار در مدت‌زمان مشخص و یا حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی پس از ۲ ماه از انعقاد قرارداد.

خریدار پس از انجام تعهدات خود در زمان مشخص شده، برای انتقال سند رسمی در دفترخانه حضور پیدا می‌کند و در صورت حضور فروشنده، مراحل انتقال سند رسمی به صورت کامل انجام می‌شود، در غیر این صورت خریدار باید گواهی عدم حضور فروشنده به تاریخ همان روز را از دفترخانه اخذ کند.

ممکن است در برخی از قراردادها تصریح شود که اگر فروشنده برای تنظیم سند رسمی حاضر نشود، باید مبلغی را بپردازد که به این مبلغ وجه التزام گویند، بنابراین فروشنده مختار است که یا برای تنظیم سند حاضر شود یا مبلغ مندرج در قرارداد را بپردازد. خریدار نیز در صورت عدم حضور فروشنده می‌تواند یا الزام به تنظیم سند رسمی یا وجه التزام را مطالبه کند.

ممکن است در قولنامه فروشنده به هردو تعهد کند بدین صورت که در مبایعه‌نامه درج شود اگر فروشنده در انجام تعهد خود تاخیر کند، باید علاوه بر تنظیم سند، مبلغ وجه التزام را نیز پرداخت کند.

در صورت عدم تعهد فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی خریدار ابتدا باید مطمئن شود که سند ملک در رهن بانک و یا توسط مراجع قضایی بازداشت نباشد و مطمئنا سند رسمی به نام فروشنده باشد.

برای آشنا شدن با نکات مهم ابطال سند رسمی ملک می‌توانید به صفحه ابطال سند مراجعه کنید.