تصرف عدوانی چیست؟ تصرف ملک به صورت عدوانی و یا قانونی در حوزه پرونده های ملکی می‌باشد؛ به دلیلی شباهت های عمده تصرف عدوانی با خلع ید، عموما افراد بدلیل عدم شناخت کافی در مورد تفاوت آن ها، تصمیمات اشتباه و دادخواست هایی با عنوان های اشتباه مطرح می‌کنند و نتیجه شکایت آن ها در دادگاه منجر به شکست خواهد شد.
پیش از اقدام به خارج نمودن افراد از ملک و دارایی های غیر منقول و یا حتی ملک منقول(دارای سند)، می‌بایست با وکیل رفع تصرف عدوانی مشورت کنید, بدلیل اینکه در دادگاه به مالک و یا متصرف بودن افراد توجه نمی‌کنند و مسئله اینکه چه کسی با زور و برخورد فیزیکی با طرف مقابل رفتار کرده است در اولیت و عنوان پرونده قرار می‌گیرد.از آنجایی که رفع تصرف عدوانی همراه با اعمال فیزیکی بوده به همین دلیل امکان دارد دعوی تصرف عدوانی کیفری، در دادگاه حقوقی و یا حتی دادگاه کیفری مورد بررسی قرار بگیرد.
در این نوع پرونده حضور وکیل ملکی از مهم ترین ارکان پیروزی در دادگاه می‌باشد و دلیل این امر این است که وکیل رفع تصرف عدوانی باید علاوه بر آگاهی کافی از قوانین وضع شده بتواند از حق و حقوق موکل خود به خوبی دفاع کند چرا که دعوی رفع تصرف عدوانی هم در دسته کیفری و هم در دسته حقوقی قرار می‌گیرد و نماینده حقوقی فرد در دادگاه باید وکیل پایه یک دادگستری با تجربه باشد.در این مطلب با تمامی نکات در خصوص رفع تصرف، تفاوت آن با دعوی خلع ید و قوانین وضع شده در مورد رفع تصرف آشنا می‌شوید.
با ما همراه باشید
تصرف عدوانی چیست؟
وکیل تصرف عدوانی در پاسخ به پرسش “تصرف متصرف به صورت عدوانی چیست؟” به استناد قانون و نظریه متخصصین و تجربه خویش بهترین تعریفی که از تصرف به صورت عدوانی و غصبی مطرح می کند به شرح ذیل می‌باشد:
تصرف عدوانی به این معنی است که شخصی متصرف ملکی باشد و مدعی باشد که شخص دیگر ولو کسی که سند مالکیت دارد ملک مورد نظر را از ید او به زور و عدوان خارج نموده است به بیان دیگر وکیل پرونده ملکی یا وکیل تصرف عدوانی عنوان می دارد، متصرف ملک مدعی باشد که شخصی به زور او را از ملکی که در تصرف او بوده است خارج نموده.
در واقع اگر شخصی به هر دلیلی (حتی اگر دلیل محکمی جهت اثبات مالکیت خود بر مال داشته باشد) به صورت عدوانی بر مال غیرمنقول تحت تصرف شخص دیگری تصرف ایجاد کند و مال را از تصرف وی خارج کند، از نظر قانون خارج کردن املاک از تصرف متصرفین ممنون است و از تصرف و متصرف در این پرونده حمایت میکند.
به زبان ساده تر اگر فردی مالی را در تصرف و اختیار خود داشته باشد قانونگذار صرف نظر از اینکه آیا واقعا متصرف حق مالکیت دارد یا نه از آن حمایت میکند.با توجه به توضیحات ذکر شده اگر شخصی بر مال غیرمنقول تصرف داشته باشد به عنوان مثال مستاجر باشد و شخصی ( حتی اگر دلیلی دال بر اثبات مالکیت خود داشته باشد) به زور اقدام به اخراج متصرف قبلی کند، این عمل شخص از دید قانون ممنوع است و متصرف قبلی توانایی شکایت بر علیه شخصی که به زور ملک را از تصرف وی خارج کرده است را به صورت دعوی تصرف دارد.
توجه داشته باشید که دعاوی تصرف عدوانی دادگاه صرف نظر از اینکه آیا متصرف واقعا مالک هست یا مستاجر صرفا به دیرینگی و سابقه تصرف توجه میکند. توجه کنید که این دعوا تنها برای مال غیرمنقول (غیر قابل انتقال مانند ملک) صدق میکند.
قانون 158 آیین دادرسی مدنی: ادعای متصرف سابق مبنی براینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید.
توجه کنید که این قانون در مورد اموال غیرمنقول صادق است و اگر فردی عدوانا بر مال منقول فرد دیگری مانند ماشین وی تصرف ایجاد کند مشمول ماده 158 نمی‌شود.
دادخواست های حقوقی مشابه تصرف عدوانی
در مورد دادخواست ها و دعاوی مشابه دعوای رفع تصرف عدوانی می‌توان به 4 مورد که در ادامه ذکر شده است اشاره کرد: (البته لازم به ذکر است که هر کدام از دعاوی ذکر شده در شرایط خاص خود کارایی دارند و صرفا به علت شباهت شرایط آنها با دعوای تصرف جهت رفع ابهام در ادامه مطلب به توضیح هرکدام و تفاوت آنها با دعوی تصرف پرداخته‌ایم)
1.خلع ید
2.تخلیه ید
3.دستور تخلیه
4.حکم تخلیه
برای آشنا شدن با نحوه دریافت حکم تخلیه متصرف و یا مستاجر از دادگاه می‌توانید به صفحه حکم تخلیه مراجعه کنید؛ و برای آشنا شدن با نحوه صدور دستور تخلیه از طریق دادگاه متناسب با ادعای شاکی و نحوه اجرای دستور تخلیه از طریق حکم قضایی، می‌توانید به صفحه دستور تخلیه مراجعه کنید.
انواع دعوی تصرف عدوانی
تصرف عدوانی به صورت کلی به دو دسته تصرف عدوانی کیفری و حقوقی تقسیم میشود که هر کدام کارایی خاص خود در موقعیت های مختلف را دارند. در ادامه به توضیح هرکدام به صورت کامل پرداخته‌ایم.
تصرف عدوانی کیفری
تصرف عدوانی کیفری به موقعیتی گفته میشود که شخصی بر مال غیرمنقول فرد دیگری با آگاهی از مالکیت آن فرد متصرف میشود. در این نوع تصرف شخص باید ماکیت خود بر مال را اثبات کند. از نظر قانونی تصرف به صورت عدوانی(غصبی) جرم است و اگر این جرم اثبات شود، شخص مجرم از یک ماه تا یک سال به حبس محکوم میشود.
تصرف عدوانی حقوقی
همانطور که پیش تر گفتیم، تصرف عدوانی حقوقی در ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی اینگونه توضیح داده شده است: “قانون 158 آیین دادرسی مدنی: ادعای متصرف سابق مبنی براینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید.” که حتما باید مال غیرمنقول باشد. از تفاوت تصرف عدوانی حقوقی و کیفری می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
1.در این تصرف عدوانی حقوقی بر خلاق تصرف کیفری نیازی به اثبات مالکیت مال نیست!
2.تصرف کیفری نیازی به تقدیم دادخواست حقوقی ندارد و شکایت کیفری بر علیه متهم و صدور حکم دادگاه جهت رفع تصرف عدوانی کیفری کافی است اما تصرف حقوقی با دادخواست حقوقی طرح میشود.
3.در این نوع از تصرف رکن روانی بسیار مهم است، به این معنی که باید مشخص شود که شخص متصرف اطلاع داشته که مال مورد تصرف متعلق به شخص دیگری بوده است یا خیر.
پیشنهاد میکنیم حتما مطلب اظهارنامه چیست؟ را مطالعه بفرمائید.
ارکان دعوای تصرف عدوانی
ارکان دعوای رفع تصرف عدوانی حقوقی با توجه به ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی در ادامه ذکر شده است:
1.سابقه تصرف خواهان
یکی از شرایط دعوای تصرف عدوانی این است که فرد شاکی یا همان خواهان مدتی از مال غیرمنقول مورد دعوا استفاده کرده باشد. برای مثال اگر دعوای مورد نظر در مورد آپارتمانی باشد، فرد شاکی حتما باید در آن آپارتمان مدتی اقامت کرده باشد و این مدت بستگی به عرف دارد. اما باید حتما بین خواهان و مال مدتی ارتباط بوده باشد و اشخاص دیگر این مورد را تایید کنند تا به دادگاه ثابت بشود که این مال متعلق به شاکی است.
2.عدوانی بودن تصرف خوانده
در واقع این یکی از شروط اصلی جهت رسیدگی به این دعوای تصرف است که حتما باید تصرف عدوانی و به زور باشد و مورد رضایت متصرف قبلی نباشد. در کل در قانون به چنین شرطی به صورت مستقیم اشاره نشده اما واژه “عدوانا” این مورد را توضیح می‌دهد. این شرط که مال باید بدون رضایت خواهان تصرف شده باشد در مورد غصب هم صدق میکند.
3.غیر منقول بودن مال مورد دعوا
همانطور که پیش تر ذکر شد با توجه به ماده مذکور دعاوی تصرف عدوانی صرفا در مورد اموال غیرمنقول می‌باشد و در مورد اموال منقول قابل طرح نیست.
4.عدم سبق تصرف خوانده
در مورد دعاوی تصرف، صدور حکم رفع تصرف در شرایطی است که شخص اقدام به تصرف شخص خوانده باید بعد از تصرف خواهان باشد در غیر این صورت صدور حکم در این دعوا امکان پذیر نیست. صدور حکم رفع تصرف علیه کسی جائز است که تصرف او لاحق بر تصرف خواهان باشد. بر همین اساس است خوانده باید هیچگونه تصرف قبلی در مال موضوع دعوی نداشته باشد وگرنه او خود نیز متصرف سابق است و صدور دستور رفع تصرف علیه متصرف سابق فاقد وجه قانونی است.
وکیل تصرف عدوانی و تعارض دعوای مالکیت با تصرف عدوانی
وکیل تصرف عدوانی تعارض موجود در این دو دعوا را اینگونه برای شما عزیزان تشریح می نماید، تعارض موجود در این دو دعوی می تواند دو حالت داشته باشد که در ادامه به بررسی هر دو حالت این تعارض پرداخته‌ایم.
حالت اول زمانی است که شخصی ادعای مالکیت ملک را دارد و تصمیم می گیرد بر علیه فردی که متصرف ملک است دعوای مالکیت طرح کند و بهترین راه حل را طرح دعوای مالکیت می داند، در این فرض ممکن است دعوای مالکیت طرح شده با شکست مواجه شود. یعنی فردی که ادعای مالکیت ملک داشته است در دادگاه موفق به اثبات ادعای خود نشود.
وکیل رفع تصرف عدوانی کیفری در ادامه بیان می دارد، این فرد در ادامه نمی تواند دعوای تصرف عدوانی را علیه متصرف ملک مطرح کند. دلیل این امر را نیز این است که طرح دعوای مالکیت به نوعی اقرار به دیرینگی تصرف متصرف فعلی می‌باشد، یعنی شما با طرح دعوای مالکیت به نوعی اقرار می‌کنید که ملک الان در تصرف شما نیست در نتیجه دعوای تصرف نیز در این حالت منتفی است.
حالت دوم را وکیل ملکی اینگونه تشریح می نماید، زمانی ممکن است یک شخص بهترین تصمیم را در این بیند که دعوای تصرف عدوانی را ابتدا علیه متصرف ملک خویش طرح کند، ممکن است فرد مالک همانطور که پیش تر نیز گفته بودیم در این پرونده شکست بخورد و متصرف پیروز دادگاه شود.
وکیل متخصص امور ملکی اینطور ادامه می دهد، با طرح دعوای تصرف عدوانی بر خلاف حالت اول خللی به طرح دعوای مالکیت وارد نمی‌شود به عبارت دیگر وقتی شما این نوع شکایت را مطرح می‌کنید می تواند بعد از آن دعوای مالکیت نیز مطرح کنید و تعارضی در این دو دعوی وجود ندارد.
برای آشنا شدن با نکات مهم درخصوص ارائه وثیقه و یا فک رهن می‌توانید به صفحه فک رهن توسط وکلای گروه حقوقی پرشیا مراجعه کنید.
نکاتی مهم از زبان وکیل تصرف عدوانی
اولین نکته ای که باید در نظر گرفت این هست که اگر مال غیر منقول با رضایت متصرف سابق از تصرف او خارج شده باشد و به تصرف دیگری درآید، سپس متصرف سابق، از رضایت خویش پشیمان شده باش، عنوان تصرف عدوانی بر فعل متصرف لاحق، (جدید) صادق نخواهد بود.
و اینکه این تصرف فقط شامل اموال غیر منقول می باشد، و اگر تصرفی برای اموال غیر منقولی مانند اتومبیل یا دیگر اسباب و … ایجاد شود دعوی تصرف عدوانی برای این اموال صدق نمی کند.
چنانچه شخصی ملک غیر منقول خود را برای مدتی رها کند، و برای مدت طولانی به آن ملک رجوع نکند، اگر بعد از او شخصی دیگر ملک را به تصرف خود در بیارد، مالک قبلی یا همان متصرف قبلی هیچ حقی در ازای دعوی تصرف عدوانی نسبت به این متصرف ندارد.
نکاتی مهم از زبان وکیل تصرف عدوانی
در دادگاه رفع تصرف متناسب باشرایط، شواهد و مدارکی وجود دارد یک سری اصول و قواعد رعایت میشود که افراد شاکی و یا افرادی که متهم در دادگاه شناخته می‌شوند باید از آن آگاه باشند که در صورت نیاز مدارک و شواهد را به دادگاه ارائه دهند و در طرف مقابل از روند بررسی پرونده در دادگاه آشنا شوند که این نکات را ارکان تصرف عدوانی کیفری می‌نامند و معمولا وکلا پیش از اقدام به طرح شکایت برای دادگاه، به موکل خود توضیح می‌دهند.
نکاتی مهمی که در دادگاه تصرف عدوانی رعایت میشود:
- در دادگاه باید تصرف قبلی خواهان و تصرف عدوانی خوانده احراز شود .
- شخص ثالثی هم که در دعوای تصرف خود را ذی نفع می داند می تواند وارد شود .
- دعوای رفع تصرف به محض صدور حکم در دادگاه، فورا اجرا می شود و باید سریع رفع تصرف شود .
- چون دعوای تصرف عدوانی غیر مالی اعتباری می باشد بنابراین مانند دعاوی غیر مالی در هر حال قابل تجدید نظر می باشد .و تجدید نظر خواهی در این مورد برخلاف سایر دعاوی مانع اجرای حکم نیست .
- تمامی این موارد مستلزم رسیدگی به ادله و ادعاها و استدلات طرفین دعوا می باشد بعد از اینکه تصرف عدوانی خوانده در دادگاه ثابت شود.
دعاوی خلع ید توسط دادگاه با رفع تصرف عدوانی تفاوت های زیادی دارد؛ با اینکه هردو برای خارج کردن متصرف از ملک می‌باشد ولی نحوه اجرای آن اصلی ترین تفاوت هارا بوجود می‌آورد چرا که درخلع ید که توسط وکیل خلع ید اقدام میشود؛ به صورت قانونی و از طریق دادگاه پیگیری و انجام میشود ولی در رفع تصرف عدوانی همراه با اعمال فیزیکی و زور توسط افراد انجام میشود که از نظر دادگاه غیر قانونی تلقی میشود.
در روند بررسی پرونده رفع تصرف عدوانی دادگاه توجهی به مالک و یا متصرف بودن افراد نمی‌کند و روند پیگیری تحت عنوان آسیب رسیدن فیزیکی به فرد و متهم کردن ضارب به انجام می‌رسد؛ پیشنهاد میشود برای آشنا شدن با تمامی نکات خلع ید از زبان وکیل خلع ید درگروه حقوقی پرشیا به صفحه خلع ید مراجعه کنید.
مزایای داشتن وکیل تصرف عدوانی
دعاوی تصرف عدوانی و قوانین آن دارای ویژگی هایی هستند که شناخت آن ها علاوه بر آگاهی بر اصول تئوری، نیازمند تجربه کافی نماینده حقوقی افراد(وکیل) می‌باشد از مهم ترین دلایل و عواملی که الزام حضور وکیل ملکی را اثبات میکند موارد زیر می‌باشند:
1. دعاوی تصرف و رفع تصرف مربوط به اموال غیرمنقول بوده که به جهت اهمیت مال غیر منقول جز دعاوی پیچیده و حساس می باشد.
2.با توجه به شباهت دعاوی تصرف تشخیص اینکه دعوای مربوط به مال غیر منقول تصرف عدوانی است یا ممانعت یا مزاحمت و مالکیت و.. سخت می باشد .
3.اهمیت تشخیص دعاوی تصرف از جهت نحوه و چگونگی طرح دعوا می باشد درصورت عدم تشخیص درست ممکن است دعوا با قرار رد و منع مواجه شود.
4.درصورتی که دعوا در ابتدا به صورت صحیح اقامه نشود آثار منفی متعدد به دنبال خواهد داشت که حضور وکیل تصرف عدوانی این امر را مانع خواهد شد برای نمونه ماده 163 آیین دادرسی مدنی مقرر می دارد کسی که راجع به مالکیت یا اصل حق ارتفاق و انتفاع اقامه دعوا کرده باشد نمی تواند نسبت به تصرف عدوانی و ممانعت از حق طرح دعوا نماید.
5.باتوجه ضمانت های متعدد که در مواد قانونی مطرح و همچنین مجازلات و مسئولیت های پیش بینی شده در قانون اقتضا دارد که شخص متخصص اقدام کند تا خواهان به همه حقوق خود برسد.مثل در خواست اجرت المثل ایام تصرف که مستلزم اقامه دعوا و صدور حکم است.
6.در مجموع در پرونده هایی که موضوع مال غیرمنقول هست مبلغ مال غیرمنقول قابل توجه می باشد که خواهان ممکن است در صورت یک اقدام نادرست مبلغ مزبور از دست بدهد هرچند در حقیقت محق بوده باشد.
7. در دعاوی تصرف عدوانی برخی نهاد های حقوقی مثل ورود ثالث و …امکان دارد و اینگونه موارد مهلت های قانونی خاص خود را دارد که در صورت عدم حضور وکیل به دلیل عدم آگاهی افراد از اینگونه موارد ممکن است حقشان ضایع شود و چون بعد از سپری شدن برخی مواعد و مهلت های قانونی برخی موارد قانونی قابل اجرا نمی باشد .
8.در دعاوی مربوط به اموال غیر منقول مثلا تصرف عدوانی و سرقفلی و.. حضور و مشاوره و اقدام وکیل بسیار توصیه می شود بخاطر تعدد قوانین و روند دادرسی و مهلت ها و مواعد مختلف و جلوگیری از تضییع حق.
مشاوره با وکیل تصرف عدوانی
متصرف کسی است که مال را در اختیار دارد و مورد استفاده قرار می دهد و ممکن است مالک باشد یا نباشد؛ با توجه به اینکه معمولاً متصرّف پس از تصرف ملک ، در آن اقداماتی را از جمله : احداث بنا ، غرس اشجار و یا زراعت می نماید و همچنین امکان دارد اقدام به تخریب و یا ازله ی آثار موجود نماید.
لذا در صورتی که تصرفات او عدوانی به حساب آید و محکوم به رفع تصرف عدوانی شود ، لازم است تکلیف آثار اقدامات صورت گرفته مشخص شود. اگر به دنبال وکیل در نیاوران جهت مشاوره تخصصی رفع تصرف هستید، دفتر وکالت گروه حقوقی پرشیا آماده ارائه مشاوره دعاوی رفع تصرف عدوانی به شما عزیزان می‌باشد.
جهت دریافت مشاوره حقوقی ملکی با وکیل متخصص تصرف عدوانی، می‌توانید با گروه حقوقی پرشیا در تماس باشید: تلفن : 26852793-021 / همراه : 09122714725 آتش پیکر
