فک رهن در دادگاه، توسط وکیل حقوقی که تحت عنوان وکیل ملکی با عنوان نماینده حقوقی افراد حاضر میشود انجام میشود؛ ارائه وثیقه در دادگاه عموما برای ثبت یک ضمانت نامه با ارزش بالا برای متهم و یا در گروه بانک به عنوان اثبات توانایی مالی برای دریافت وام و یا دیگر شرایط می‌باشد مدارک لازم برای ضمانت دادگاه برای متهم، با مدارک لازم برای فک رهن خانه تا حدودی متفاوت است.
ارائه ضمانت برای متهم، به منظور کسب اعتماد مراجع قانونی از عدم تکرار و یا عدم فرار متهم می‌باشد ولی برای رهن ملک و یا سند توسط بانک برای اثبات توانایی پرداخت و ارائه یک دارایی با ارزش می‌باشد که در صورت عدم توانایی در تسویه حساب بدهی به بانک، به بانک اجازه مصادره ملک داده شود؛ هدف ارائه وثیقه برای ایجاد اطمینان از عدم ضرر بانک در ارائه وام به افراد می‌باشد.
ارائه وام توسط بانک به افراد با ضمانت سند به عنوان وثیقه تحت عنوان قراردادی حقوقی انجام شده که تمامی حق و حقوق و سود و زیان در شرایط مختلف در بند های آن ذکر میشود؛ اگر ارائه ضمانت تحت عنوان ضمیمه یک قرارداد مابین افراد حقیقی می‌باشد بهترین راه تنظیم قرارداد توسط وکیل حقوقی می‌باشد.
در این مقاله از گروه حقوقی پرشیا در دفتر وکالت شمال تهران به تعریف رهن، فک رهن، انواع آن و قوانین موجود در رهن سند و وثیقه، چه به صورت قانونی و دادگاهی و چه به صورت عامیانه و عرفی که مابین افراد انجام میشود آشنا می‌شوید؛ حضور وکیل ملکی برای اجرای رهن و یا فک رهن از اهمیت بالایی برخوردار است که در این مقاله به آن پرداخته ایم.
با ما همراه باشید
رهن چیست؟
کلمه رهن در لغت نامه دهخدا به معنای گرو، مراهنه و وثیقه تعریف شده است. معمولا کلمه رهن در موضوعات ملکی در کنار اجاره و خرید و فروش بکار می‌رود؛ از معنی لغوی رهن و شناختی که ما از این کلمه داریم یعنی مبلغ مشخص شده و زیادی را گرو می‌گذاریم تا ملکی را برای زمان خاصی ملکی را اداره کنیم.
وثیقه ملکی چیست؟
در بعضی دیگر از موارد از واژه رهن به عنوان قرار دادن وثیقه استفاده میشود؛ به عنوان استفاده از رهن سند ملک، برای ضمانت افراد و یا اعمال استفاده میشود؛ مانند زمانی که برای آزاد سازی فردی از بازداشت و یا زندان، علت این کار ضمانت و تلاش برای اثبات حرف و یا تعهد فرد به دادگاه و یا دادسرا میشود.
در اصل ضامن فردی است که وثیقه را تسلیم دادگاه می‌کند. اگر متهم بعد از ارائه وثیقه آزاد شود و به هر دلیلی به دستورات دادگاه عمل نکند، به عنوان مثال در زمان مقرر در دادگاه حاضر نشود، دادگاه طی اخطار به کسی که وثیقه آزادی متهم را تسلیم کرده، به ضامن 20 روز مهلت می‌دهد تا متهمی که او ضمانت کرده را در دادگاه حاضر نماید.
در غیر این صورت دادگاه با حکم قاضی وثیقه را ضبط می‌کند و در مرحله اول خسارت افراد شاکی را با متهم تسویه می‌کند و در مرحله بعد اگر ارزش وثیقه بیشتر از خسارت باشد، طبق ماده140 قانون دادرسی مدنی، مبلغ باقی مانده طی دستور قاضی به خزانه دولت واریز میشود.
البته این ضمانت و وثیقه برای افرادی که از نطر قانون و یا اسلام، مفسد و یا محارب تلقی شود صورت نمی‌پذیرد.
“محارب از نظر شرع یعنی کسی که به وضوح و آشکار مال فرد دیگر را ببرد.(دزدی و یا استفاده از سلاح)”
نکات مهم در خصوص خرید و فروش ملک رهنی از زبان وکیل ملکی
مدارک لازم برای وثیقه ملکی
کسی که برای ضمانت متهم قصد تسلیم کردن سند ملک دارد، باید یکسری مدارک که دادگاه طی قانون در خواست می‌کند را ارائه دهد. چرا که متناسب با اتهامات فرد متهم مبلغ و ارزش وثیقه متفاوت است و اعتبار فرد ضامن نیز مطابق با حساسیت پرونده توسط دادگاه تعیین میشود.
مدارکی که دادگاه از ضامن برای تایید ضمانت، طلب می‌کند موارد زیر می‌باشند:
- مدارک شناسایی برای احراز هویت دو طرف(شاکی و متشاکی)
- معرفی ضامن هایی که اعتبارشان قابل قبول دادگاه باشد.
- ارائه جواز کسب و یا فیش حقوقی دولتی ضامن ها
- مدارک مورد نیاز وثیقه ها برای دادگاه
افرادی که کاسب هستند و مالک و یا سرقفلی یک مغازه را دارند؛ میتوانند از طریق دسته چک افرادی که کارمند دولت هستند(رسمی) با حکم کارگزینی و یا فیش کسر از حقوق این افراد، با استفاده از دست چک افرادی که در منطقه و استانی دارای ملک هستند و احراز هویت شده اند برای ارائه ضمانت اقدام کنند.
فک رهن چیست؟
در مطالب بالا با مفهوم رهن و موارد استفاده رهن به عنوان ضمانت و وثیقه آشنا شدید. در مقابل زمانی که مشکل برطرف شود؛ متهم تبرعه شود و یا روند دادگاه تغییر کند و یا متهم طبق دستورات دادگاه عمل کرده و حکم نهایی برای وی صادر شده باشد.افراد ضامن میتوانند برای فک رهن خود اقدام کنند. یعنی سند ملکی که به عنوان ضمانت تسلیم دادگاه کرده اند و در گرو دادگاه بوده را آزاد کنند.
فک به معنای جدا سازی و قطع می‌باشد و همانطور که فک، در فک پلمپ به معنای خارج شدن و قطع شدن پلمپ میشود، فک رهن نیز یعنی سند ملکی که به عنوان رهن و وثیقه به دادگاه تسلیم شده، آزاد میشود.
روش های فک رهن
در مورد فک رهن، مقنن به صورت مستقیم و صریح صحبت نکرده است. ولی با استفاده سایر منابع و ماده های تعریف شده در قانون می‌توان موارد فک رهن را مشخص کرد.
این موارد اعمالی هستند که در نتیجه آن می‌توان برای فک رهن اقدام کرد. یعنی با اثبات اعمال انجام شده به دادگاه می‌توان جهت عقد فک رهن به دادگاه دادخواست ارائه شود.برای این امر بهتر است از بهترین وکیل ملکی در غالب وکیل فک رهن اقدام به طرح دادخواست و اثبات شرایط کرد.
موارد فک رهن به شرح زیر می‌باشند:
- زمانی که فرد بدهکار و یا متهم بدهی خود و یا خسارتی که وارد کرده را پرداخت کند.
- دو طرف قراردادی که با ارائه وثیقه با هم توافق کرده اند اقدام به فسخ کنند.
- امکان فک رهن توسط فرد گیرنده ضمانت و وثیقه
- زمانی که به ضمانت و مال وثیقه بنابر دلایل مختلف آسیب وارد شود و ارزش خود را از دست بدهد.
- زمانی که تسلیم کننده رهن و وثیقه بتواند رضایت فرد مقابل را کسب کند.
انواع فک رهن
فک رهن در قانون به دو روش مطرح میشود. مورد اول به صورت مستقل و مورد بعدی در زمان تنظیم سند صورت می‌گیرد در ادامه به تعریف هریک می‌پردازیم و با رایج ترین نوع فک رهن، که فک رهن در زمان تنظیم سند میام مالکین بوجود می‌آید، آشنا می‌شوید.
فک رهن به صورت مستقل
فک رهن به صورت مستقل یعنی اینکه فرد برای اینکه دین خود را ادا کند دارایی و یا سند ملکیت خود را به عنوان وثیقه و رهن در اختیار فرد و یا یک نهاد سوم مانند بانک به عنوان امین و داور، قرار می‌دهد تا طی زمان متعهد شده دین و بدهی خود را تسویه کند.
در این صورت اگر فرد تسلیم کننده رهن در زمان تعیین شده و متعهد شده، حساب خود را تسویه نکند فرد مقابل می‌تواند تحت عنوان الزام به فک رهن و دریافت تسویه حساب و طلب خود از فرد متعهد، توسط وکیل ملکی اقدام به طرح دادخواست و ارائه به دادگاه کند
دادگاه با بررسی شرایط قرارداد دادخواست را مورد بررسی قرار می‌دهد و پس از تایید، با فروش وثیقه، طلب و خسارات وارده در نتیجه عدم تحقق تعهد فرد متعهد به فرد شاکی به عنوان اجرت المثل ارائه دهد.
فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی
این نوع فک رهن که معمولا توسط افراد و اشخاصی که سازنده املاک هستند و یا حتی شرکت های عمرانی، از این روش برای ارائه تضمین به افراد استفاده می‌کنند و برای تایید و اثبات تعهد خود این را در پیش می‌گیرند. الزام به تنظیم سند بانک انجام میشود.
در این روش افراد حقیقی و شرکت های حقوقی قبل از اینکه ملکی را بفروشند آن را در اختیار بانک قرار می‌دهند و از طریق تسلیم وثیقه به بانک با استفاده از ارزش آن اقدام به گرفتن وام می‌کنند در مرحله بعد با تنظیم سند خرید تحت عنوان قولنامه به خریداران ارائه می‌دهند و با این ضمانت به خریداران تعهد می‌دهند که در زمان تعیین شده در قولنامه ضمنن فک رهن مالی که برای رهن ارائه شده برای خریدار سند رسمی تنظیم نماید.
خرید و فروش ملک در رهن بانک
طبق توضیحات داده شده و با تعریف مال مرهونه که در گرو بانک می‌باشد. این سوال بوجود می‌آید که آیا امکان خرید فروش مالی که در رهن بانک می‌باشد امکان پذیر است؟
بله ، اما مهمترین نکته در خرید این اموال این است که چون این اموال در گرو بانک می‌باشند و امکان به نام زدن سند رسمی ندارند. و افراد این املاک را تحت عنوان قولنامه به فروش می‌رسانند؛ تا زمانی که از رهن بانک خارج شود، و در مرحله بعد با سند رسمی مالکیت آن را تغییر دهند.
مهم ترین نکته ای که باید در نظر گرفته شود این است که، از آنجایی که این اموال توسط قولنامه به فروش می‌رسند لذا باید نهایت دقت و اطمینان، از صحت آن انجام شود؛ چرا که امکان دارد ملک را از طریق قولنامه به چندین نفر بفروشد.
اقدام برای اخذ سند رسمی توسط وکیل پایه یک دادگستری
پس از طری شدن روند فک رهن توسط افراد و یا توسط وکیل فک رهن در دادگاه حقوقی، دادگاه نامه فک رهن بانک را به متقاضی و یا نماینده حقوقی وی ارائه می‌کند تا از طریق آن فک رهن خود را به صورت کامل انجام داده و با دریافت سند ملک و یا دارایی ارائه شده به بانک، آن را در دفاتر ثبت اسناد و دفتر خانه به صورت رسمی ثبت کنند.
از آنجایی که ملکی که در رهن بانک و یا دادگاه بوده طی شماره نامه های ثبت شده در سامانه اسناد کشور ثبت شده و به افراد تا زمانی که فک رهن سند خود را انجام ندهند؛ انتقال، تغییر نام و یا حتی ثبت قولنامه در هیچ گونه سامانه ثبتی انجام نشود؛ به همین دلیل پس از آزاد سازی سند رهنی خود میتوانند برای ثبت سند به صورت کامل اقدام کنند.
از مهم ترین مراحل پس از پرداخت بدهی برای آزاد سازی مال رهن شده، اقدام برای اخذ سند رسمی توسط وکیل اخذ سند می‌باشد؛ برای آشنایی بانکات مهم وقوانین وضع شده در خصوص اخذ سند رسمی ملک می‌توانید به صفحه اخذ سند مراجعه کنید.
بهترین وکیل فک رهن در شمال تهران
در مطالب فوق با اهمیت رهن و تسلیم وثیقه و موارد مورد استفاده از آن ها آشنا شدید و از آنجایی که وثیقه ها و اسنادی که به عنوان رهن از آن ها استفاده میشود از ارزش بالایی برخوردار هستند لذا برای تسلیم آن ها باید از بهترین وکیل فک رهن که دارای تجربه کافی از پروند های ملکی به صورت مستقیم و آگاهی کامل از قوانین وضع شده داشته باشد بهره گرفت تا در زمان تسلیم وثیقه و یا فک رهن در دادگاه و مراجع قانونی بتوانید روند امور را در کمترین زمان و به صورت کاملا قانونی انجام دهید.
گاها افراد در ارائه وثیقه کم تجربه و یا توجه به شرایطی که قرارداد دارد از جزئیات آن نا آگاه هستند لذا پیش از تسلیم وثیقه و یا حتی مراجعه به صورت حضوری به وکیل، میتوانند به صورت تلفنی و یا آنلاین با وکیل فک رهن و یا بهترین وکیل ملکی سوالات خود را مطرح کنند؛ تا در صورت نیاز با ارائه مدارک و جزئیات قرارداد مد نظر خود به صورت حضوری به دفتر وکالت مراجعه کند.
برای دریافت پاسخ سوالات خود از بهترین وکیل متخصص امور ملکی در شمال تهران می‌توانید به صفحه مشاوره حقوقی آنلاین مراجعه کنید تا وکلای ما با شما تماس بگیرند. یا سوالات خود را در بخش کامنت ها مطرح کنید تا وکلای ما در کوتاه ترین زمان پاسخ سوالات حقوقی شمارا در همان بخش ارسال کنند.در حالت کلی فک رهن توسط فرد متقاضی قابل انجام است.
البته فک رهن زمانی بدون حضور وکیل ملکی انجام میشود که تمامی بدهی ها و شرایط به صورت دقیق و بدون مشکل برطرف شده باشد و فرد متقاضی با ارائه اسناد معتبر مبنی بر صحت پرداخت کامل تعهدات وی که در قرارداد امضا کرده است، می‌تواند از طریق دادگاه و یا سازمان دارایی کشور(متناسب با شرایط مال رهن شده) اقدام به فک رهن کند و دادگاه در صورت تایید مدارک فرد متقاضی دستور به فک رهن و بازگشت وثیقه می‌کند.
در شرایطی که از تعهد مابین طرفین عدالت برقرار نشده باشد و یا یکی از طرفین در ادای تعهد خود کوتاهی کرده باشد باید از طریق وکیل فک رهن اقدام به برطرف کردن مشکل در مرحله اول با فرد و یا افراد طرف مقابل قرارد کنید و در مراحل بعد اقدام به طرح دادخواست فک رهن و یا ابطال سند ملکی که توسط وثیقه سند پیش خرید شده است کنید.
از متداول ترین سوالاتی که در خصوص ارائه وثیقه مطرح میشود در خصوص امکان ارائه سند مشاع برای ضمانت می‌باشد که در پاسخ به این سوال باید به این نکته اشاره کرد که از آنجایی که ملک مشاع در مالکیت یک نفر نبوده به همین دلیلی تصمیم گیری به جهت خرید و فروش، رهن، اجاره، ارائه ضمانت و… در اختیارات یکی از مالکین نبوده و برای ارائه سند مشاع برای ضمانت بانک و یا حتی ضمانت دادگاه زمانی تایید میشود که تمامی مالکین زمان ارائه سند برای رهن، نامه قرارداد را امضا کرده و رضایت خود برای انجام اقدامات در خصوص سند مشاع را تایید کنند.
