دستور تخلیه، زمانی که موعد قرارداد یک ملک اجاره‌ای به پایان رسیده باشد، طبق قانون و شیوه معمول اجاره نشینی، آن ملک باید تخلیه شود و اگر مستاجر در برابر این قانون و روش مرسوم مقاومت کند، دستور تخلیه صادر می‌شود تا بدون هیچ درگیری و برخورد فیزیکی امر تخلیه صورت گیرد.
در ادامه قرار است به این موضوعات بپردازیم که دستور تخلیه چرا و چه وقت صادر می‌شود؟ مالک در چه صورت می‌تواند این دستور را بگیرد؟ صدور دستور ذکر شده، کار چه مراجع قانونی است؟ و مستاجر چطور می‌تواند دستور صادر شده را به حالت توقف و تعلیق در بیاورد؟ و شرایط تقاضا و درخواست دستور تخلیه ملک چیست؟
گروه حقوقی پرشیا با بهره مندی از مجموعه‌ی وکلای حقوقی از جمله وکیل ملکی و دادن مشاوره‌های لازم به صورت حضوری و آنلاین، حاضر به ارائه خدمات به هم‌وطنان عزیز در این زمینه مهم هستند تا شما بتوانید به صورت قانونی مراحل صدور دستور تخلیه تا اجرایی شدنش را به درستی طی کنید.
با ما همراه باشید
مفهوم اجاره نامه و نکات لازم درباره آن
پیش از توضیح موارد و سوالات بالا باید بدانیم که مفهوم اجاره نامه چیست؟ اجاره نامه، یک قرارداد منعقد شده قابل استناد است که برای تعیین و تکلیف حق و حقوق موجر و مستاجر صورت می‌گیرد. این قرارداد شامل رعایت اصول و قواعد نوشته شده است و هم مالک و هم اجاره نشین موظف هستند تا همه شرایط قید شده لازم را محترم شمرده و به آن پایبند باشند.
موجر طبق اجاره نامه در عوض اجاره دادن ملک خود، یک مبلغ توافقی به عنوان پیش پرداخت از مستاجر دریافت می‌کند که در هنگام تخلیه ملک باید به اجاره نشین برگردانده شود و در ازای آن باید از اجاره نشین رسید دریافت کند؛ اجاره کننده نیز باید ملکی را که برای سکونت اجاره کرده است را همانند یک امانت‌دار واقعی مراقبت کند و در زمان مشخص اجاره بهای خود را به صاحب ملک پرداخت کند.
اگر مستاجر قوانین ذکر شده اجاره نامه را زیر پا بگذارد، مالک این حق را خواهد داشت که با ارائه مدرک قابل اثبات به عنوان مدعی دستور خالی کردن ملک خود را بگیرد. این مساله نیازمند است که هر دو طرف، زمان عقد قرارداد با آگاهی لازم، متن نوشته شده را بخوانند و با رضایت کامل بدون هیچ اجباری آن را امضاء کنند.
قرارداد نوشته شده در دو نسخه باید مقرر شود که هیچ کدام از طرفین نتوانند مدرک جعلی ارائه کنند و هر کدام از آنها در صورت متوجه شدن هر عمل غیر قانونی از سمت دیگر، بتوانند مدافع حقوق خود باشند و اجازه ندهند که حقی از آنها ضایع شود.
تعیین تاریخ در اجاره نامه یک نکته اساسی است و اگر در قرارداد مدتی (تاریخ مشخص تخلیه ملک توسط مستاجر) مشخص نشده باشد، شاید بشود گفت که این قرارداد هیچ‌گونه ارزشی نخواهد داشت.
شرایط لازم برای اجرایی شدن دستور تخلیه
برای اینکه شما به عنوان موجر بتوانید تقاضای قانونی دستور تخلیه کنید، باید شرایط لازم برای این کار وجود داشته باشد، در غیر این صورت مالک نمی‌تواند دستور لازم را برای خالی کردن ملک خود را اخذ نماید. پس حتما باید به چند نکته مهم و ضروری که شرط ضروری برای گرفتن این دستور است، توجه داشته باشید.
- قرارداد اجاره شما باید مدت‌دار باشد؛ یعنی در هنگام منعقد شدن اجاره نامه موجر تاریخی را برای خالی کردن ملک تعیین کرده باشد و در این صورت شما به راحتی می‌توانید دستور لازم را از دستگاه‌های ذی ربط درخواست کنید.
- قرارداد منعقد شده حتما باید در دو برگ نوشته شده باشد.
- دو برگ قرارداد نوشته شده را دو شاهد عاقل و بالغ به امضا رسانده باشند.
- قرارداد مقرر شده در دو برگ، باید توسط موجر و مستاجر مورد امضا قرار گرفته باشد تا به رسمیت شناخته شود.
- نکته مهم و قابل توجهی که مالک را موفق به کسب دریافت دستور خالی کردن ملک می‌کند این است که مدت و تاریخ اجاره نشینی مستاجر، سر رسیده باشد.
با توجه به تمامی جوانبی که ذکر شد، موجر خواستار تخلیه ملک خود می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محلی که ملک مورد نظر در آن واقع شده است، دستور لازم را به شکل قانونی بگیرد. لازم به ذکر است که صدور این دستور نیاز به صادر شدن هیچ‌گونه برگه‌‌ای ندارد و مالک بعد از یک هفته از مراجعه خود، می‌تواند درخواست خود را اجرایی کند.
در صورت ابلاغیه قانونی اگر بعد از سه روز، مستاجر ملک را خالی نکرده باشد و به موجر در صحت و سلامت کامل تحویل نداده باشد، مامور اجرایی خود در محل حاضر شده و دستور صادر شده را اجرایی خواهد کرد.
مراجع صالح در بررسی دستور تخلیه
همانطور که گفتیم طبق تایید قانونی، شورای حل اختلاف محل قرار گرفتن ملک، از قدرت اجرایی کردن و صدور این دستور برخوردار است، مگر در شرایط ویژه که نیازمند کارشناسی‌های قانونی باشد. مانند ملکی که سرقفلی دار است که در این صورت مراجع قضایی حق صدور جواز دستور لازم را دارند.
طبق قانون دستور تخلیه نوعی دستور حساب می‌شود و رای نیست که احتیاج به یک برگه دادخواست مهر و موم شده، چاپی داشته باشد؛ پس به شکلی روند این نوع از تخلیه متفاوت است. اما در اجرایی شدن این دستور احتیاجی به برخوردهای قضایی وجود ندارد و با تاییدیه شورای حل اختلاف، مامور موظف شده باید با قاطعیت به مستاجر اعلام کند که دستور قانونی صادر شده را اجرا کند.
تعلیق دستور تخلیه و توضیح گروه حقوقی پرشیا
هم مالک و هم اجاره‌نشین باید از ابتدا، با محترم شمردن حقوق طرفین و طبق توافقات اولیه خود در مدتی که معلوم شده است ملک را در اجاره خود نگه دارند و در صورت رخ دادن هرگونه اختلاف یا پیش‌آمدی هرکدام با شرایط طرف دیگر کنار آمده و تا جایی که امکان دارد دوستانه و با ملایمت با هم رفتار کنند.
اما هرچیزی در بعضی از شرایط به درستی پیش نخواهد رفت و نیاز به اقدامات قانونی است و زمانی‌که این دستور به شکل قانونی صادر شده باشد، اگر بنا به دلایلی به حق و قابل اثبات مستاجر نتواند امر تخلیه را انجام دهد و درخواست مهلت داشته باشد، طبق تعارف حقوقی و قانونی بر اساس نظر مسئول قضایی، یک زمان و نوبت برای مستاجر در نظر گرفته می‌شود.
با در نظر گرفتن شرایطی، امکان تعلیق دستور صادر شده وجود دارد؛ از جمله این موارد که در ادامه به دو مورد مهم آن اشاره کرده‌ایم:
- اگر مستاجر یک مدرک معتبر برای اینکه تاریخ نوشته شده تمدید شده است را ارائه کند، این دستور معلق خواهد شد.
- اگر مستاجر قرارداد نوشته شده را با مدرک قابل اثبات زیر سوال ببرد، تعلیق این دستور انجام خواهد گرفت.
مالک برای پیگیری درخواست دستور خالی کردن ملک خود می‌تواند با استفاده از نماینده قانونی خود، از جمله وکیل ملکی، کمک بگیرد. از این رو گروه حقوقی پرشیا در زمینه وکیل ملکی، خصوصا در شهر تهران، شمال تهران، تجریش و نیاوران آماده ارائه خدمات به همشهریان عزیز در مورد این مسائل هستند. شما می‌توانید از طریق شماره تماس های (تلفن : 26852793-021 / همراه : 09122714725 آتش پیکر) با وکلای ما در دفتر وکالت نیاوران گروه حقوقی پرشیا در تماس باشید.
چرایی درخواست دستور تخلیه؟
با توجه به تخلیه ملک و شرایط اجرایی آن با دو نوع تخلیه مواجه هستید:
- تقاضای دستور تخلیه
- تقاضای حکم تخلیه
دستور تخلیه تنها برای املاک مسکونی و قابل سکونت قابلیت اجرا دارد و حکم تخلیه برای املاک تجاری و مسکونی صورت می‌پذیرد.
برای اینکه دستور لازم اجرایی باشد نیاز است که سند معمولی باشد و نه سند رسمی. در صورت رسمی بودن سند، حتما باید به دفتر اسناد رسمی که اجاره‌نامه در آنجا منعقد شده است، مراجعه کرده و تقاضای خود را پیگیری کنید.
اگر اجاره‌نامه برای ملک مسکونی باشد، می‌توان با مراجعه به شورای حل اختلاف محل قرار گرفتن ملک در کم‌ترین زمان ممکن درخواست دستور لازم را داشت. در صورتی این موضوع قابل اجرا شدن و پیگیری است که سند دارای رسمیت نباشد و معمولی باشد و دستور صادر شده “دستور تخلیه شورای حل اختلاف” نامیده می‌شود.
اگر ملک شما دارای شرایط لازم برای درخواست و تقاضای دستور تخلیه نباشد، باید برای تقاضای حکم تخلیه اقدام کنید و با مراجعه به دادگاه عمومی محل وقوع ملک، تقاضای شما مورد بررسی قرار خواهد گرفت. اگر در این زمینه اطلاع کافی ندارید، حتما از مشاوران حقوقی یا وکیل ملکی متخصص در این مسائل کمک بگیرید تا کار شما با روال بهتر و آسان‌تری طی شود.
حکم تخلیه یک نوع برخورد قاطعانه و جدی در برابر اقدامی غیر قانونی قابل دفاع، مانند پرداخت نکردن اجاره به مدت سه ماه یا انتقال ملک به شخص دیگر است، یا استفاده نادرست و غیرقانونی از ملک می‌باشد که می‌تواند به موجر این اجازه را بدهد که به طور قاطعانه برای تقاضای حکم تخلیه ملک خود اقدام کند. توجه کنید که حکم تخلیه مراحل و روش‌های خاص خودش را دارد.
سخن پایانی
در این مطلب سعی کردیم به صورت مفصل شما را با قواعد دستور تخلیه آشنا کنیم و شرایطی را که لازم است شما دستور یا حکم تخلیه را بگیرید بیان کردیم. با ذکر موارد مطرح شده، هر دو طرفین قرارداد، مالک و مستاجر دارای حقوق تعریف شده‌ای هستند و این توانایی را دارند که در صورت اقدام غیر قانونی هر طرف، بتوانند با مراجعه به مراجع ذی ربط مدافع حقوق خود باشند.
برای پیگیری از مسائل ملکی خود، خصوصا اقدامات تقاضای دستور تخلیه از وکلای ما در گروه حقوقی پرشیا کمک بگیرید؛ این گروه حقوقی با برخورداری از وکلای مجرب از جمله وکیل ملکی در شهر تهران، شمال تهران، تجریش و نیاوران آماده ارائه خدمت به شما هستند.
در صورت نیاز به دریافت مشاوره‌های حقوقی و خصوصی لازم، چه به صورتی و حضوری با برقراری تماس با شماره تلفن‌های 26852793-021 و همراه: 09122714725 آتش پیکر، می‌توانید راهنمایی های لازم را درخواست کنید.
